Người gốc Việt Nam đã không còn quốc tịch Việt Nam vẫn là người thừa kế đầy đủ; họ đứng tên được nhà ở cùng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa có nhà ở, còn với đất nông nghiệp hay thửa đất không có nhà ở, họ không được cấp giấy chứng nhận nhưng được hưởng giá trị bằng cách chuyển nhượng hoặc tặng cho phần thừa kế đó. Trong thực tế, cách gọn nhất thường là ghi ngay trong thoả thuận phân chia di sản: phần đất ấy giao cho người thừa kế đủ điều kiện, người không đứng tên được nhận lại giá trị tương ứng.
Nguyên tắc này đã có từ luật trước và được Luật Đất đai 2024 tiếp tục giữ. Bài này đi qua cách xác định phần nào đứng tên được, ba hướng xử lý phần không đứng tên được, cách tính cho công bằng trong gia đình và những điều cần nhớ khi chuyển tiền ra nước ngoài.
Phần nào đứng tên được, phần nào không
Ví dụ giả định: cha mẹ để lại một thửa đất ở có ngôi nhà, sau nhà là vườn cây trong cùng thửa, và một mảnh ruộng ở cánh đồng xa. Bốn người con, trong đó người con gái ở Pháp đã có quốc tịch Pháp và không còn quốc tịch Việt Nam.
Với thửa có nhà, người con gái thuộc diện người gốc Việt Nam được nhận thừa kế nhà ở cùng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa, nên phần của chị ở thửa này có thể đứng tên chung với các anh em hoặc chia theo thoả thuận. Với mảnh ruộng ở cánh đồng xa, chị là người thừa kế nhưng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp riêng. Phần của chị ở mảnh ruộng phải đi theo hướng chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Để xác định chính xác, cần biết loại đất ghi trên giấy chứng nhận và thửa đất có nhà ở hợp pháp hay không. Cùng một khu vườn nhưng nằm ở hai thửa khác nhau sẽ cho kết quả khác nhau. Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc tổ chức công chứng sẽ xác định theo hồ sơ địa chính.
Quy định chi tiết về diện người gốc Việt Nam được sở hữu nhà ở còn gắn với điều kiện được nhập cảnh vào Việt Nam và giấy tờ chứng minh. Người thừa kế nên chuẩn bị giấy xác nhận là người gốc Việt Nam và hộ chiếu nước ngoài còn hạn trước khi bắt đầu.
Ba hướng xử lý phần không đứng tên được
Mỗi hướng đều hợp pháp; chọn hướng nào tuỳ quan hệ trong gia đình, nhu cầu tiền và ý định giữ đất của những người còn lại.
| Hướng | Cách làm | Phù hợp khi | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Giao đất cho người khác ngay trong thoả thuận phân chia | Các người thừa kế thoả thuận phần đất giao cho người đủ điều kiện, người ở xa nhận giá trị bằng tiền hoặc tài sản khác | Gia đình đồng thuận, có người muốn giữ ruộng | Ghi rõ giá trị, thời hạn và cách thanh toán; công chứng văn bản |
| Chuyển nhượng phần thừa kế | Sau khi khai nhận, người thừa kế chuyển nhượng phần của mình cho người đủ điều kiện nhận, trong hoặc ngoài gia đình | Không ai trong nhà muốn mua, hoặc cần tiền | Phát sinh nghĩa vụ thuế chuyển nhượng; tiền bán chuyển ra nước ngoài qua ngân hàng được phép |
| Tặng cho phần thừa kế | Tặng cho phần của mình cho anh chị em hoặc người đủ điều kiện nhận tặng cho | Muốn nhường hẳn cho người ở nhà | Tặng cho giữa người thân gần có thể thuộc diện miễn thuế; không nhận lại giá trị |
Còn một lựa chọn là từ chối nhận di sản trước khi phân chia. Khi đó phần của bạn chia lại cho các người thừa kế khác theo pháp luật hoặc di chúc, không nhất thiết vào tay người bạn muốn, như đã phân tích ở bài về từ chối di sản.
Tính sao cho công bằng trong gia đình
Khó nhất trong hướng giao đất cho người khác là con số. Người ở nhà muốn tính theo giá ruộng lúc cha mẹ còn làm, người ở xa nghĩ tới giá đất đang lên. Không có công thức nào làm mọi người vừa lòng, nhưng có cách làm giảm tranh cãi.
Cách thứ nhất là cùng thuê một tổ chức thẩm định giá độc lập định giá phần đất, chia chi phí đều. Con số từ bên thứ ba ít bị nghi ngờ hơn con số mà một bên tự đưa ra. Cách thứ hai là tham khảo các giao dịch thật gần đây ở cùng cánh đồng, do người thân ở quê hỏi giúp. Cách thứ ba, khi quan hệ tốt, là thoả thuận một con số tượng trưng thấp hơn giá thị trường, với lý do người ở nhà đã chăm cha mẹ, giữ ruộng, thờ cúng.
Dù chọn cách nào, viết con số và cách trả vào văn bản thoả thuận có công chứng. Nếu người ở nhà trả dần, ghi rõ lịch trả và điều gì xảy ra nếu chậm. Ví dụ giả định: người em giữ ruộng trả phần của chị trong ba năm, mỗi năm sau mùa lúa một lần; văn bản ghi luôn quyền yêu cầu bán ruộng nếu quá hạn mà chưa trả.
Đừng để phần giá trị của người ở xa ở dạng "khi nào có thì gửi". Lời hứa như vậy có thể bền giữa hai anh em, nhưng không bền khi một trong hai người mất và việc chuyển sang con cháu họ.
Trình tự khi gia đình chọn giao đất cho người đủ điều kiện
Đây là hướng phổ biến nhất ở gia đình có người không còn quốc tịch Việt Nam. Trình tự dưới đây là khung chung, chi tiết theo hướng dẫn của tổ chức công chứng.
- Liệt kê toàn bộ di sản, xác định loại đất từng thửa, xác định ai là người thừa kế và ai không đủ điều kiện đứng tên phần nào.
- Gia đình thống nhất phương án: ai nhận đất, người ở xa nhận giá trị bao nhiêu, trả thế nào, trong bao lâu.
- Người ở xa chuẩn bị giấy xác nhận là người gốc Việt Nam, hộ chiếu nước ngoài, giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản, giấy tờ đổi tên nếu có.
- Người ở xa ký văn bản thoả thuận phân chia hoặc văn bản ủy quyền ký thay tại cơ quan đại diện Việt Nam, hoặc về nước ký trực tiếp tại tổ chức công chứng.
- Tổ chức công chứng niêm yết, sau đó các bên ký văn bản thoả thuận phân chia di sản có ghi rõ phần đất giao cho ai và khoản thanh toán cho người ở xa.
- Người nhận đất đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai và kê khai nghĩa vụ tài chính.
- Thanh toán cho người ở xa theo đúng văn bản, qua chuyển khoản để có chứng từ; nếu chuyển ra nước ngoài, đi qua ngân hàng được phép kèm văn bản thoả thuận.
Nếu gia đình không thống nhất được, người ở xa vẫn có quyền yêu cầu chia di sản qua tòa án. Tòa có thể chia bằng hiện vật cho người đủ điều kiện và buộc thanh toán giá trị cho người không đủ điều kiện đứng tên.
Những nhầm lẫn hay gặp
"Không đứng tên được thì phải bán cho người ngoài." Không bắt buộc. Phần lớn gia đình giao phần ấy cho anh chị em ngay trong thoả thuận phân chia, không cần người mua bên ngoài.
"Đã có quốc tịch nước ngoài thì không cần ký gì." Ngược lại, bạn vẫn là người thừa kế, và thiếu chữ ký hoặc văn bản từ chối của bạn thì hồ sơ của cả nhà không hoàn tất được.
"Cứ để anh em đứng tên hết, phần của mình tính sau." Nếu không ghi giá trị và cách thanh toán vào văn bản, phần của bạn chỉ còn là lời hứa. Sau này đòi lại sẽ phải chứng minh từ đầu.
"Nhà ở thì đứng tên được nên cả mảnh vườn cũng vậy." Chỉ đúng khi vườn nằm trong cùng thửa đất có nhà ở. Vườn ở thửa riêng, dù sát bên, được xử lý như đất không có nhà ở.
"Giấy tờ Pháp, Mỹ đã có tên mình là đủ chứng minh." Tổ chức công chứng ở Việt Nam cần giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam và quan hệ với người để lại di sản. Giấy tờ nước ngoài phải hợp pháp hoá lãnh sự và dịch, và tên phải đối chiếu được với giấy khai sinh cũ.
Xin trở lại quốc tịch Việt Nam: có nên vì đất
Một số người nghĩ tới việc xin trở lại quốc tịch Việt Nam để đứng tên phần đất nông nghiệp. Luật Quốc tịch 2008 (sửa đổi năm 2014) có thủ tục trở lại quốc tịch, với điều kiện và hồ sơ riêng, xét theo từng trường hợp, và không có kết quả chắc chắn. Câu hỏi có được giữ quốc tịch nước đang sống hay không khi trở lại quốc tịch Việt Nam cũng phụ thuộc quy định và quyết định trong từng hồ sơ.
Vì vậy, đừng để việc chia thừa kế phụ thuộc vào một hồ sơ quốc tịch chưa biết kết quả. Nếu bạn thật sự muốn về sống ở quê, làm ruộng lúc về hưu, việc xin trở lại quốc tịch là một quyết định lớn của đời sống, nên được cân nhắc vì chính nó, còn đất chỉ là một phần trong bức tranh.
Trong lúc chờ, gia đình vẫn có thể lập thoả thuận tạm, ví dụ người em tiếp tục canh tác, người ở xa không nhận tiền ngay, kèm điều khoản sẽ làm thủ tục phù hợp khi có kết quả quốc tịch. Thoả thuận tạm nên có chữ ký của mọi người thừa kế và nên được luật sư xem trước.
Thuế và tiền ở hai nước
Ở Việt Nam, nhận thừa kế giữa người thân gần như cha mẹ với con thường thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định; việc chuyển nhượng phần thừa kế cho người khác sau đó là một giao dịch mới, có thể phát sinh thuế, trừ khi thuộc diện miễn như chuyển nhượng giữa anh chị em ruột. Khoản thanh toán giá trị trong thoả thuận phân chia di sản được xử lý thế nào về thuế nên hỏi cơ quan thuế nơi có đất hoặc tổ chức công chứng trước khi ký.
Ở nước bạn sống, khoản tiền nhận được có thể phải khai báo như tài sản thừa kế hoặc thu nhập, tuỳ luật. Nhiều nước có ngưỡng khai báo khoản tiền nhận từ nước ngoài. Giữ văn bản thoả thuận phân chia, chứng từ chuyển tiền và bản dịch để trình khi được hỏi.
Tiền chuyển ra nước ngoài từ phần thừa kế đi qua ngân hàng được phép theo quy định quản lý ngoại hối, với hồ sơ chứng minh nguồn gốc. Không chuyển qua người trung gian, không mang tiền mặt vượt mức phải khai báo: rủi ro mất tiền và vi phạm luật ở cả hai đầu đều do bạn chịu.
Câu hỏi thường gặp
Người không còn quốc tịch Việt Nam có được đứng tên chung sổ đỏ với anh chị em không?
Với thửa đất có nhà ở thuộc diện người gốc Việt Nam được sở hữu, việc đứng tên chung có thể được xem xét theo quy định. Với đất nông nghiệp riêng thì không. Đứng tên chung với nhiều người ở nhiều nước cũng khiến mọi giao dịch sau này cần đủ chữ ký, nên cân nhắc chia rõ ràng.
Nếu không làm gì với phần đất không đứng tên được thì sao?
Hồ sơ thừa kế của cả gia đình sẽ khó hoàn tất, phần đất có thể bị treo, người đang canh tác không có giấy tờ vững. Để lâu còn chạm tới thời hiệu yêu cầu chia di sản. Nên chọn một hướng xử lý sớm, kể cả khi chưa cần tiền.
Có được chuyển nhượng phần đất thừa kế cho người ngoài gia đình không?
Được, nếu người nhận đủ điều kiện nhận chuyển nhượng loại đất đó theo Luật Đất đai 2024. Các người thừa kế khác cần được biết, và nếu đất đang là tài sản chung chưa chia, thủ tục phức tạp hơn. Nên làm sau khi đã khai nhận và xác định rõ phần của từng người.
Người ở nhà không có tiền trả ngay phần giá trị thì làm thế nào?
Các bên có thể thoả thuận trả dần, ghi lịch trả và hệ quả khi chậm trong văn bản công chứng. Hoặc cùng bán một phần đất để thanh toán. Lời hứa miệng là rủi ro lớn nhất, nhất là khi người hứa qua đời và việc chuyển sang những người thừa kế của họ.
Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam xin ở đâu?
Người ở nước ngoài thường xin tại cơ quan đại diện Việt Nam nơi mình cư trú; người đang ở Việt Nam có thể hỏi cơ quan có thẩm quyền trong nước. Hồ sơ cần giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam như giấy khai sinh cũ, giấy tờ của cha mẹ. Xin sớm vì có thể cần bổ sung.
Con của người đã thôi quốc tịch, sinh ở nước ngoài, có được thừa kế đất của ông bà không?
Có thể, nếu thuộc hàng thừa kế, chẳng hạn thừa kế thế vị khi cha hoặc mẹ đã mất trước ông bà. Quyền đứng tên vẫn theo nguyên tắc dành cho người gốc Việt Nam; phần không đứng tên được thì nhận giá trị. Người cháu cần giấy tờ chứng minh quan hệ qua hai thế hệ.