Người đang sống ở nước ngoài vẫn cho thuê được nhà của mình ở Việt Nam. Cần ba thứ: một người được ủy quyền hợp lệ ở Việt Nam để ký hợp đồng và trông coi nhà; khai, nộp thuế cho thuê tài sản tại cơ quan thuế nơi có nhà khi doanh thu vượt ngưỡng luật định; và khai khoản thu nhập này ở nước đang sống nếu nước đó đánh thuế thu nhập toàn cầu, xin trừ phần đã nộp ở Việt Nam.
Bài này dành cho người đã có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam hợp pháp, đứng tên mình hoặc đồng sở hữu. Quyền được sở hữu nhà đất của người Việt định cư ở nước ngoài thuộc danh mục nhà đất của trang. Ở đây là chuyện tiền: hợp đồng, thuế hai nước, người thu tiền hộ và các tình huống hay sinh chuyện.
Ủy quyền: người ở Việt Nam làm được gì thay bạn
Cho thuê nhà từ xa gần như luôn cần một người ở Việt Nam đứng ra ký hợp đồng, nhận cọc, giao nhà, xử lý sự cố. Nếu người đó không phải đồng sở hữu, họ cần giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền của bạn. Người ở nước ngoài có thể làm thủ tục này tại cơ quan đại diện Việt Nam nơi mình sống: chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền, hoặc làm hợp đồng ủy quyền theo hình thức cơ quan đại diện thực hiện, rồi gửi bản gốc về.
Nội dung ủy quyền nên ghi cụ thể: căn nhà nào theo giấy chứng nhận, được ký hợp đồng cho thuê với thời hạn tối đa bao lâu, được nhận tiền cọc và tiền thuê hay không, nhận vào tài khoản nào, được khai và nộp thuế thay hay không, có được ủy quyền lại cho người khác không. Một giấy ủy quyền chung chung "toàn quyền quản lý" dễ bị bên thuê hoặc cơ quan nhà nước từ chối, và lại cho người được ủy quyền quyền rộng hơn mức bạn muốn.
Tuyệt đối không ủy quyền kèm quyền bán, thế chấp nếu mục đích chỉ là cho thuê. Những vụ mất nhà của người ở xa thường bắt đầu từ một giấy ủy quyền quá rộng, ký vội trong một chuyến về ngắn ngày.
Các bước cho thuê nhà khi đang ở nước ngoài
Có thể làm phần lớn việc từ xa nếu chuẩn bị theo trình tự:
- Rà giấy tờ nhà: giấy chứng nhận đứng tên ai, có đồng sở hữu không, đang thế chấp không; nếu đồng sở hữu với anh chị em thì cần sự đồng ý của họ bằng văn bản.
- Chọn người được ủy quyền: người thân tin cậy sống gần nhà, có thời gian, hiểu việc; làm giấy ủy quyền rõ phạm vi tại cơ quan đại diện Việt Nam.
- Mở hoặc chỉ định tài khoản nhận tiền thuê đứng tên chủ nhà, để dòng tiền có chứng từ, không đi qua tài khoản người quản lý.
- Soạn hợp đồng thuê ghi rõ giá thuê, kỳ thanh toán, tiền cọc, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện chấm dứt; với hợp đồng dài hạn, cân nhắc công chứng.
- Đăng ký khai thuế cho thuê tài sản với cơ quan thuế quản lý nơi có nhà, hoặc thoả thuận để bên thuê là tổ chức khai nộp thay nếu hợp đồng cho phép.
- Hướng dẫn người thuê đăng ký tạm trú với công an xã, phường theo Luật Cư trú 2020; người thuê là người nước ngoài thì phải khai báo tạm trú theo luật riêng.
- Lập bảng theo dõi hằng tháng: tiền thuê đã nhận, chi phí sửa chữa, thuế đã nộp; lưu chứng từ theo năm.
Thuế ở Việt Nam: khai ở đâu, ai khai
Theo pháp luật thuế hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu trong năm vượt ngưỡng luật định phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, tính theo tỷ lệ trên doanh thu. Ngưỡng doanh thu và tỷ lệ đã được điều chỉnh qua các thời kỳ, nên trước mỗi năm hãy kiểm lại trên trang của cơ quan thuế hoặc hỏi trực tiếp. Thuế này áp cho cả người cư trú lẫn không cư trú, vì thu nhập phát sinh từ tài sản ở Việt Nam.
Người cho thuê có thể tự khai, hoặc ủy quyền cho người thân khai thay bằng văn bản. Nếu bên thuê là doanh nghiệp, tổ chức, hai bên có thể thoả thuận trong hợp đồng để bên thuê khai và nộp thay; khi đó bên thuê giữ lại tiền thuế từ tiền thuê và nộp vào ngân sách. Cách này thuận tiện cho người ở xa, nhưng nhớ xin bản sao chứng từ nộp thuế hằng kỳ.
Người nhận tiền thuê bằng ngoại tệ từ người thuê nước ngoài cần lưu ý thêm: giá thuê ghi trong hợp đồng giữa hai bên ở Việt Nam về nguyên tắc phải bằng đồng Việt Nam, trừ một số trường hợp được phép. Thoả thuận giá bằng ngoại tệ rồi nhận tiền mặt đô la là cách làm phổ biến nhưng có thể vi phạm quy định quản lý ngoại hối, lại làm khó việc khai doanh thu.
Khai theo từng kỳ thanh toán hoặc theo năm, tuỳ cách hợp đồng trả tiền. Hợp đồng trả trước nhiều năm có cách khai riêng. Nộp đúng hạn tránh tiền chậm nộp; với người ở xa, đặt nhắc lịch cố định là cách đỡ quên nhất.
Chọn người thuê và định giá khi không có mặt
Người ở xa thường giao hẳn việc chọn người thuê cho người thân, rồi chỉ nghe kể lại. Nên thống nhất trước vài tiêu chí: thuê để ở hay để kinh doanh, số người ở tối đa, có nuôi thú cưng không, thời hạn tối thiểu, mức cọc. Có tiêu chí rõ thì người thân đỡ khó xử khi từ chối người quen giới thiệu.
Về giá, nhờ người thân hỏi giá thuê thực tế của vài căn tương tự trong cùng khu, không chỉ dựa vào giá rao. Giá quá cao làm nhà bỏ trống nhiều tháng, trong khi nhà trống lâu dễ xuống cấp, bị trộm đồ, bị chiếm dụng. Giá hơi mềm mà giữ được người thuê ổn định nhiều năm thường có lợi hơn cho chủ nhà ở xa.
Trước khi giao nhà, lập biên bản bàn giao có ảnh chụp từng phòng, đồng hồ điện nước, đồ đạc kèm theo, có chữ ký của người thuê và người được ủy quyền. Gửi bản chụp cho bạn lưu. Khi trả nhà, biên bản này là căn cứ để trừ tiền cọc nếu có hư hỏng, tránh cãi nhau mà bạn không có mặt để đối chất.
Thuế ở nước đang sống: nguyên lý ở một số nước đông người Việt
Nếu bạn là người cư trú thuế của nước đang sống, tiền thuê nhà ở Việt Nam thường phải khai ở đó. Bảng dưới chỉ nêu nguyên lý chung, không thay cho tư vấn của người làm thuế có chứng chỉ.
| Nơi đang sống | Có phải khai tiền thuê nhà ở Việt Nam? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Hoa Kỳ | Có, công dân và người có thẻ xanh khai thu nhập toàn cầu | Chưa có hiệp định thuế có hiệu lực với Việt Nam; dùng cơ chế khấu trừ thuế nước ngoài của luật Mỹ |
| Úc | Có với người cư trú thuế | Có hiệp định với Việt Nam; được trừ thuế đã nộp ở Việt Nam theo điều kiện |
| Canada | Có với người cư trú thuế | Có hiệp định; ngoài ra có nghĩa vụ khai tài sản nước ngoài trên ngưỡng |
| Đức, Pháp | Có với người cư trú thuế, cách tính theo hiệp định từng nước | Có hiệp định; một số trường hợp áp dụng phương pháp miễn |
| Nhật Bản, Hàn Quốc | Tuỳ diện cư trú và thời gian cư trú | Có hiệp định; người lao động ngắn hạn cần hỏi kỹ diện cư trú |
Ở nhiều nước, được trừ chi phí khỏi thu nhập cho thuê như sửa chữa, khấu hao, phí quản lý, lãi vay mua nhà. Luật Việt Nam thì tính thuế cho thuê của cá nhân trên doanh thu. Hai cách tính khác nhau nên con số chịu thuế ở hai nước thường không bằng nhau, đó là chuyện bình thường.
Những tình huống hay sinh chuyện
Người quản lý nhận tiền vào tài khoản riêng. Lúc đầu tiện, về sau khó tách tiền thuê với tiền riêng của người thân, khó chứng minh doanh thu khi khai thuế, và dễ mất lòng nhau. Nên để tiền thuê vào tài khoản đứng tên chủ nhà ngay từ hợp đồng đầu.
Người thuê dùng nhà sai mục đích. Cho thuê để ở nhưng người thuê chia phòng cho thuê lại, mở cơ sở kinh doanh, chứa hàng. Hợp đồng cần ghi rõ mục đích sử dụng và cấm cho thuê lại khi chưa đồng ý; người được ủy quyền nên ghé nhà định kỳ.
Sửa chữa lớn phát sinh khi chủ ở xa. Thấm dột, hỏng điện nước. Thoả thuận trước với người quản lý một mức chi được tự quyết, quá mức phải hỏi; giữ hoá đơn để tính chi phí ở nước sở tại nếu được trừ.
Phòng cháy và an toàn. Nhà cho thuê nhiều phòng, nhà trọ phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Nếu có sự cố, chủ nhà có thể phải chịu trách nhiệm dù ở nước ngoài. Đầu tư bình chữa cháy, lối thoát nạn trước khi cho thuê.
Đồng sở hữu với anh chị em. Một người ở xa, các anh chị em ở nhà cho thuê căn nhà chung mà không chia tiền rõ ràng là nguồn mâu thuẫn lâu dài. Lập văn bản thoả thuận chia tiền thuê và chia nghĩa vụ thuế ngay từ đầu.
Khi muốn thôi cho thuê, về ở hoặc bán nhà
Kế hoạch đời sống của người xa xứ hay thay đổi: con vào đại học, cha mẹ ốm, quyết định về nước sống. Hợp đồng thuê nên có điều khoản chấm dứt trước hạn với thời gian báo trước hợp lý và mức bồi thường rõ ràng, để khi cần lấy lại nhà, bạn không bị kẹt giữa hợp đồng dài hạn.
Nếu định bán nhà đang cho thuê, cần nhớ người thuê có quyền tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng trong một số trường hợp theo pháp luật về nhà ở, và việc mua bán phải tính tới hợp đồng đang có. Thông báo sớm cho người thuê, thương lượng chấm dứt nếu cần, và chuẩn bị chứng từ thuế cho thuê các năm để khi chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài có hồ sơ đầy đủ.
Khi thôi cho thuê, nhớ báo cơ quan thuế để dừng nghĩa vụ khai, thanh lý hợp đồng bằng văn bản, hoàn cọc có biên nhận, và kiểm lại việc người thuê đã xoá đăng ký tạm trú. Ở nước đang sống, năm cuối cùng cho thuê vẫn phải khai phần thu nhập đã nhận trong năm đó.
Câu hỏi thường gặp
Không có ai ở Việt Nam để ủy quyền thì có cho thuê được không?
Vẫn có thể, bằng cách ký hợp đồng trực tiếp với bên thuê qua thư hoặc khi về nước, và thuê một đơn vị quản lý bất động sản có đăng ký kinh doanh. Khi đó vẫn cần giấy ủy quyền cho đơn vị quản lý với phạm vi rõ ràng. Cần đọc kỹ hợp đồng dịch vụ quản lý, đặc biệt phần ai giữ tiền thuê và báo cáo thế nào.
Người thân quản lý nhà có phải nộp thuế trên tiền thuê không?
Nghĩa vụ thuế cho thuê tài sản thuộc về chủ sở hữu, không thuộc người quản lý hộ. Người thân chỉ khai và nộp thay khi được ủy quyền. Nếu người thân nhận thù lao quản lý từ bạn, khoản thù lao đó là thu nhập của họ và có thể có nghĩa vụ thuế riêng.
Cho người thân ở miễn phí thì có phải khai thuế không?
Không có doanh thu cho thuê thì không phát sinh thuế cho thuê tài sản ở Việt Nam. Tuy vậy, nên có văn bản ghi nhận việc cho ở nhờ, thời hạn, trách nhiệm giữ gìn, để tránh tranh chấp về quyền ở sau này. Một số nước sở tại có quy định riêng về nhà cho người thân ở, nên hỏi người làm thuế.
Tiền thuê nhà có chuyển ra nước ngoài được không?
Người Việt định cư ở nước ngoài có thể chuyển ngoại tệ ra nước ngoài từ thu nhập hợp pháp ở Việt Nam theo quy định về quản lý ngoại hối, thông qua ngân hàng được phép. Ngân hàng thường yêu cầu hợp đồng thuê, chứng từ nộp thuế và giấy tờ chứng minh nhân thân. Đây là lý do nên khai thuế đầy đủ ngay từ đầu.
Có nên công chứng hợp đồng thuê nhà không?
Pháp luật hiện hành không bắt buộc công chứng mọi hợp đồng thuê nhà ở, nhưng với chủ nhà ở xa, công chứng giúp xác định rõ người ký có thẩm quyền, nội dung được ghi nhận chắc chắn, dễ dùng làm chứng cứ khi tranh chấp. Với hợp đồng dài hạn, giá trị lớn hoặc ký qua người được ủy quyền, nên cân nhắc công chứng.
Đã cho thuê vài năm mà chưa khai thuế thì xử lý thế nào?
Nên chủ động khai bổ sung với cơ quan thuế nơi có nhà cho các kỳ còn thiếu, nộp tiền thuế và tiền chậm nộp. Tự khai trước khi bị kiểm tra thường được xử lý nhẹ hơn. Đồng thời xem lại tờ khai ở nước đang sống các năm đó, vì có thể cũng cần khai bổ sung ở bên kia.