Người đang ở nước ngoài có thể bán nhà đất ở Việt Nam mà không về nước bằng cách ký hợp đồng ủy quyền cho một người ở trong nước thay mặt mình ký hợp đồng chuyển nhượng, làm thủ tục sang tên và, nếu muốn, nhận tiền. Hợp đồng ủy quyền liên quan tới nhà đất thường phải công chứng; người ở xa ký tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, hoặc ký trước công chứng nước sở tại rồi hợp pháp hoá lãnh sự.
Ủy quyền giúp tiết kiệm một chuyến bay, nhưng nó cũng trao cho người khác quyền định đoạt tài sản lớn nhất của bạn ở quê. Bài này đi qua cách ký, những dòng cần có trong hợp đồng, cách giữ quyền kiểm soát khi ở xa và cách chấm dứt ủy quyền khi có vấn đề.
Hợp đồng ủy quyền hay giấy ủy quyền
Trong đời thường, người ta gọi chung là "giấy ủy quyền", nhưng có hai dạng khác nhau. Giấy ủy quyền là văn bản đơn phương, một người ký giao việc cho người khác, thường dùng cho việc đơn giản như nhận hộ giấy tờ. Hợp đồng ủy quyền là thoả thuận hai bên, có quyền và nghĩa vụ của cả bên ủy quyền lẫn bên nhận ủy quyền, được Bộ luật Dân sự 2015 quy định riêng.
Với việc bán, tặng cho, thế chấp nhà đất, tổ chức công chứng ở Việt Nam thường yêu cầu hợp đồng ủy quyền có công chứng, vì đây là việc định đoạt tài sản phải đăng ký. Một giấy ủy quyền ký chứng thực chữ ký đơn thuần thường không đủ để người nhận ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng thay bạn.
Khi hai bên ở hai nước, thực tế có cách làm phổ biến: bên ủy quyền ký phần của mình tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nơi mình sống, bên nhận ủy quyền ký tiếp phần còn lại tại một tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam. Cách làm cụ thể tuỳ hướng dẫn hiện hành và tổ chức công chứng, nên người nhận ủy quyền nên hỏi trước nơi họ sẽ ký, để bên ở xa soạn đúng mẫu ngay từ đầu.
Những dòng cần có trong hợp đồng ủy quyền bán nhà
Một hợp đồng ủy quyền tốt vừa đủ rộng để người nhận làm trọn việc, vừa đủ hẹp để không biến thành tấm séc khống. Dưới đây là những nội dung nên kiểm trước khi ký.
- Thông tin tài sản chính xác: số giấy chứng nhận, số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ theo đơn vị hành chính hiện hành và tên cũ nếu giấy chứng nhận ghi tên cũ.
- Phạm vi việc được làm, liệt kê cụ thể: tìm người mua, đàm phán, ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp hồ sơ sang tên, kê khai và nộp thuế thay.
- Giá bán tối thiểu hoặc điều kiện về giá, nếu bạn muốn giữ quyền quyết định. Có thể ghi việc ký hợp đồng chuyển nhượng phải có xác nhận đồng ý giá bằng văn bản của bên ủy quyền.
- Việc nhận tiền: người nhận ủy quyền có được nhận tiền không, nhận bằng cách nào, chuyển cho bạn vào tài khoản nào và trong bao lâu. Nếu không muốn họ cầm tiền, ghi rõ tiền chuyển thẳng vào tài khoản đứng tên bạn.
- Có được ủy quyền lại cho người thứ ba hay không. Với tài sản lớn, nên ghi không được ủy quyền lại.
- Thời hạn ủy quyền, đủ dài để xong việc nhưng không vô thời hạn.
- Nghĩa vụ báo cáo: người nhận ủy quyền gửi bản sao hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, biên lai thuế cho bạn trong một thời gian nhất định.
Đừng ký những hợp đồng ủy quyền ghi chung chung kiểu "toàn quyền định đoạt mọi tài sản" nếu mục đích chỉ là bán một căn nhà. Phạm vi càng rộng, khả năng bị dùng vào việc khác càng lớn.
Tài sản chung vợ chồng: ai phải ký
Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung vợ chồng, kể cả khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng. Muốn bán tài sản chung, cần sự đồng ý của cả hai. Nếu cả hai vợ chồng đang ở nước ngoài, cả hai cùng ký hợp đồng ủy quyền. Nếu chỉ một người ở nước ngoài, người ấy ủy quyền cho người còn lại hoặc cho người thứ ba.
Tình huống hay vướng là người đã ly hôn ở nước ngoài nhưng tài sản ở Việt Nam chưa chia. Bản án hoặc quyết định ly hôn của tòa án nước ngoài cần được ghi chú ly hôn hoặc công nhận tại Việt Nam theo quy định để dùng trong thủ tục nhà đất. Nếu chưa làm bước này, tổ chức công chứng ở Việt Nam có thể vẫn coi hai người là vợ chồng, và yêu cầu chữ ký của người vợ hoặc chồng cũ.
Ngược lại, tài sản được thừa kế riêng hoặc tặng cho riêng thường là tài sản riêng. Hồ sơ thừa kế hoặc hợp đồng tặng cho là bằng chứng; giữ chúng cùng giấy chứng nhận để không phải giải thích lại.
Các bước bán nhà qua người nhận ủy quyền
Trình tự dưới đây là khung chung. Thời gian mỗi bước phụ thuộc hồ sơ, địa phương và lịch của cơ quan đại diện.
- Chọn người nhận ủy quyền: người bạn tin, ở gần nơi có nhà đất, có thời gian đi lại và hiểu việc giấy tờ. Hỏi họ có đồng ý không trước khi soạn hợp đồng.
- Người nhận ủy quyền hỏi tổ chức công chứng ở Việt Nam về mẫu hợp đồng ủy quyền và cách ký khi hai bên ở hai nước, gửi bản nháp cho bạn đọc.
- Bạn đặt lịch ở cơ quan đại diện Việt Nam, mang hộ chiếu, bản sao giấy chứng nhận, giấy tờ hôn nhân, ký hợp đồng ủy quyền hoặc phần ký của bên ủy quyền.
- Gửi bản gốc về Việt Nam, người nhận ủy quyền hoàn tất phần ký của họ nếu cần.
- Người nhận ủy quyền tìm người mua, gửi bạn thông tin người mua và dự thảo hợp đồng đặt cọc trước khi ký.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định; bên mua nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Tiền bán được chuyển vào tài khoản theo đúng điều khoản; người nhận ủy quyền gửi bạn bản sao toàn bộ chứng từ.
Nếu bạn muốn chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài, việc này đi qua ngân hàng được phép, kèm giấy tờ chứng minh nguồn tiền như hợp đồng chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế, theo quy định quản lý ngoại hối hiện hành. Hỏi ngân hàng trước khi bán để biết họ cần gì.
Dấu hiệu người nhận ủy quyền đang làm không đúng
Không gửi bản sao giấy tờ dù đã hứa. Mọi hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng đều có bản sao. Người nhận ủy quyền làm đúng việc không có lý do gì để giấu.
Báo giá bán thấp bất thường so với những gì bạn tự tìm hiểu. Có thể là người mua quen biết với người nhận ủy quyền, hoặc chênh lệch giữa giá ghi và giá thật. Hỏi thêm người thân khác ở quê về mặt bằng giá khu vực.
Hối thúc ký thêm giấy tờ mới, rộng hơn. Người nhận ủy quyền đề nghị bạn ký thêm ủy quyền "cho tiện" để thế chấp, cho thuê dài hạn hay ủy quyền lại cho người khác là lúc cần dừng lại hỏi vì sao.
Tiền về chậm, lý do thay đổi liên tục. Hợp đồng có ghi thời hạn chuyển tiền thì đối chiếu. Hỏi thẳng bên mua đã thanh toán chưa, thanh toán vào tài khoản nào.
Bạn được báo "đã bán xong" mà không biết ai mua. Bạn có quyền biết người mua là ai, giá bao nhiêu. Thiếu thông tin cơ bản là dấu hiệu cần can thiệp ngay.
Chấm dứt ủy quyền khi có vấn đề
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, với nghĩa vụ báo trước cho bên nhận ủy quyền và bồi thường nếu ủy quyền có thù lao. Để việc chấm dứt có hiệu lực thực tế, cần lập văn bản huỷ hoặc chấm dứt hợp đồng ủy quyền, công chứng ở nơi phù hợp, và thông báo cho bên nhận ủy quyền cùng những bên thứ ba có thể giao dịch với họ.
Người ở xa nên làm thêm một việc: nhờ người thân mang thông tin việc chấm dứt ủy quyền tới tổ chức công chứng đã công chứng hợp đồng ủy quyền ban đầu, để thông tin được cập nhật vào hệ thống ngăn chặn giao dịch nếu có. Giao dịch mà người nhận ủy quyền đã ký trước khi biết hoặc phải biết việc chấm dứt có thể vẫn có hiệu lực với người mua ngay tình, nên tốc độ là quan trọng.
Hợp đồng ủy quyền cũng tự chấm dứt khi một trong hai bên qua đời hoặc mất năng lực hành vi dân sự. Đây là lý do người lớn tuổi ở nước ngoài ủy quyền bán nhà nên để người thân biết tình hình sức khoẻ của mình, và người nhận ủy quyền không được tiếp tục giao dịch khi biết bên ủy quyền đã mất.
Thuế hai nước khi bán nhà ở quê
Ở Việt Nam, cá nhân chuyển nhượng bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định hiện hành, trừ diện được miễn như chuyển nhượng giữa người thân thích gần hoặc trường hợp có duy nhất một nhà ở theo điều kiện luật định. Người bán ở nước ngoài vẫn có nghĩa vụ này; người nhận ủy quyền thường kê khai và nộp thay, và nên gửi bạn chứng từ.
Ở nước bạn sống, khoản bán nhà có thể phải khai báo, có nơi đánh thuế trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá trị lúc bạn có tài sản. Nhiều nước có hiệp định tránh đánh thuế hai lần với Việt Nam, cho phép trừ phần thuế đã nộp ở Việt Nam, nhưng cách áp dụng rất khác nhau. Hỏi cơ quan thuế hoặc chuyên gia thuế nơi cư trú trước khi ký, và giữ toàn bộ chứng từ nộp thuế ở Việt Nam bằng bản gốc hoặc bản sao có chứng thực.
Một chi tiết hay bị quên: giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng phải là giá thật. Ghi thấp để giảm thuế ở Việt Nam không chỉ sai luật, mà còn làm bạn khó chứng minh số tiền thật đã nhận khi khai ở nước sở tại hoặc khi chuyển tiền ra nước ngoài qua ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Người nhận ủy quyền có thể tự mua lại chính căn nhà mình được ủy quyền bán không?
Pháp luật dân sự hạn chế người đại diện xác lập giao dịch với chính mình, trừ khi bên ủy quyền đồng ý. Nếu bạn muốn bán cho chính người nhận ủy quyền, ví dụ người em đang ở trong nhà, hãy ghi rõ sự đồng ý trong hợp đồng hoặc ký thẳng hợp đồng chuyển nhượng với họ thay vì qua ủy quyền.
Ủy quyền cho người nước ngoài hoặc người không có quốc tịch Việt Nam bán nhà được không?
Người nhận ủy quyền không cần là chủ tài sản, nên về nguyên tắc có thể là người nước ngoài có năng lực hành vi dân sự. Tuy vậy, họ phải có mặt tại Việt Nam để ký, giấy tờ nhân thân hợp lệ và hiểu tiếng Việt hoặc có người phiên dịch. Thực tế chọn người thân ở trong nước thuận tiện hơn nhiều.
Có cần dịch hợp đồng ủy quyền sang tiếng nước ngoài không?
Hợp đồng ký tại cơ quan đại diện Việt Nam lập bằng tiếng Việt, dùng ở Việt Nam không cần dịch. Bạn có thể xin bản dịch để tự đọc hiểu nếu tiếng Việt không còn thạo. Đừng ký nội dung mình không hiểu, kể cả khi người thân bảo cứ ký.
Mất bao lâu để bán nhà qua ủy quyền từ nước ngoài?
Không có con số chung. Thời gian gồm lịch hẹn ở cơ quan đại diện, gửi bản gốc về Việt Nam, tìm người mua, công chứng, kê khai thuế và đăng ký sang tên. Hồ sơ có tài sản chung chưa rõ, tên địa danh đổi sau sáp nhập hay giấy tờ nhân thân không khớp sẽ kéo dài hơn.
Đã ủy quyền rồi, giờ về nước có tự ký bán được không?
Bạn vẫn là chủ tài sản nên vẫn tự ký được. Nên báo cho người nhận ủy quyền và cân nhắc chấm dứt hợp đồng ủy quyền, tránh hai người cùng ký với hai người mua khác nhau. Mang theo bản hợp đồng ủy quyền để tổ chức công chứng nắm tình hình.
Người nhận ủy quyền bán nhà rồi không chuyển tiền thì làm gì?
Thu thập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán của bên mua, tin nhắn trao đổi. Yêu cầu bằng văn bản người nhận ủy quyền giao tiền; nếu không có kết quả, có thể khởi kiện dân sự hoặc trình báo cơ quan công an nếu có dấu hiệu chiếm đoạt. Nên hỏi luật sư.