Nhà ở quê khi cả nhà đã ra nước ngoài có ba cách giữ: cho thuê có người quản lý, nhờ người thân hoặc hàng xóm trông coi mà không cho thuê, hoặc để trống và thuê người kiểm tra định kỳ. Dù chọn cách nào, bạn cần một người ở trong nước có giấy ủy quyền rõ phạm vi, một hợp đồng thuê bằng văn bản nếu cho thuê, và hiểu rằng thu nhập cho thuê có nghĩa vụ thuế ở Việt Nam, đôi khi cả ở nước bạn đang sống.
Nhà để trống xuống cấp nhanh, nhà cho thuê không người trông dễ thành tranh cãi. Bài này giúp bạn chọn cách phù hợp, ghi hợp đồng cho đúng và chuẩn bị những thứ khó làm từ xa như sửa chữa lớn, khai báo cư trú cho người thuê.
Ba cách giữ nhà khi ở xa
Không cách nào tốt nhất cho mọi gia đình. Bảng dưới so sánh theo những yếu tố người ở xa thường quan tâm.
| Tiêu chí | Cho thuê có người quản lý | Nhờ người thân trông, không cho thuê | Để trống, kiểm tra định kỳ |
|---|---|---|---|
| Nhà có người ở | Có | Có thể có hoặc không | Không |
| Thu nhập | Có, sau khi trừ chi phí và thuế | Không | Không, còn tốn chi phí |
| Mức xuống cấp | Có hao mòn sử dụng, nhưng được thông gió, sửa vặt | Tuỳ người trông | Nhanh hơn nếu kín cửa lâu ngày, ẩm mốc, mối mọt |
| Việc giấy tờ | Hợp đồng thuê, khai báo cư trú, thuế | Thoả thuận trông nhà, có thể không cần nhiều | Ít |
| Rủi ro chính | Người thuê làm hư, nợ tiền, dùng sai mục đích | Hiểu lầm về quyền ở lâu dài | Mất trộm, bị lấn chiếm, hư hỏng không ai biết |
Gia đình có ý định về ở trong vài năm thường chọn nhờ người thân trông. Gia đình đã định cư lâu dài và không có kế hoạch về thường cân nhắc cho thuê hoặc bán, vì nhà để trống mười năm thường cần sửa lớn.
Chọn người quản lý và giấy ủy quyền cho họ
Người quản lý là người thay bạn ký hợp đồng thuê, nhận tiền, gọi thợ sửa, báo cho bạn khi có chuyện. Người thân ở cùng xã là lựa chọn phổ biến; ở thành phố, có gia đình thuê người quản lý chuyên nghiệp. Dù là ai, quan hệ cần được ghi ra giấy: một giấy hoặc hợp đồng ủy quyền chỉ trong phạm vi quản lý, cho thuê, thu tiền, sửa chữa nhỏ, không bao gồm bán, thế chấp hay cho thuê quá một thời hạn nhất định.
Ủy quyền cho thuê thường không đòi hỏi chặt như ủy quyền bán, nhưng nên ký tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc có chứng thực để người thuê và chính quyền địa phương chấp nhận chữ ký của người quản lý. Hãy ghi số tiền tối đa người quản lý được tự chi sửa chữa mà không cần hỏi bạn; quá mức đó phải có xác nhận của bạn bằng tin nhắn hoặc văn bản.
Với người thân, đừng ngại bàn chuyện thù lao. Một khoản cảm ơn rõ ràng hằng tháng hoặc theo phần trăm tiền thuê, ghi thành văn bản, tốt hơn sự nhờ vả không tên. Người được trả công thấy mình có trách nhiệm, và bạn cũng có quyền yêu cầu báo cáo.
Báo cáo không cần phức tạp: mỗi tháng một tin nhắn gồm tiền thuê đã nhận, khoản đã chi kèm ảnh hoá đơn, và vài tấm ảnh nhà chụp từ cùng những góc cố định. Ảnh chụp cùng góc qua nhiều tháng giúp bạn nhận ra vết nứt mới, mảng tường ẩm hay cái cây lấn sang ranh, những thứ khó thấy qua một cuộc gọi video ngắn. Mỗi năm một lần, nếu có dịp về, hãy tự đi một vòng quanh nhà cùng người quản lý và đối chiếu với các tháng trước.
Hợp đồng thuê nhà ở quê nên có gì
Nhiều chủ nhà ở quê cho thuê bằng lời nói, quen biết là chính. Khi chủ nhà ở nước ngoài, hợp đồng bằng văn bản là thứ duy nhất người quản lý dựa vào để xử lý khi có chuyện.
- Bên cho thuê là chủ nhà (bạn), ký qua người nhận ủy quyền, kèm bản sao giấy ủy quyền.
- Mô tả nhà, đồ đạc, thiết bị hiện có, ảnh chụp tình trạng lúc bàn giao, ký xác nhận hai bên.
- Mục đích sử dụng: để ở, kinh doanh nhỏ, kho; cấm sử dụng vào việc khác nếu không đồng ý bằng văn bản.
- Tiền thuê, kỳ thanh toán, tài khoản nhận tiền; khoản đặt cọc và điều kiện hoàn cọc.
- Ai trả điện, nước, internet, phí vệ sinh; ai sửa chữa nhỏ, ai sửa chữa lớn.
- Người thuê có được cho thuê lại, sửa chữa cơi nới, nuôi thú cưng hay không.
- Thời hạn thuê, điều kiện gia hạn, báo trước khi chấm dứt; cách bàn giao khi trả nhà.
- Trách nhiệm của người thuê về đăng ký cư trú, phòng cháy và giữ trật tự với hàng xóm.
Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng trong mọi trường hợp theo Luật Nhà ở 2023, trừ khi các bên muốn. Tuy nhiên với chủ nhà ở xa, công chứng hoặc ít nhất có người làm chứng giúp hợp đồng có sức nặng hơn khi phát sinh tranh chấp.
Cư trú của người thuê và trách nhiệm của chủ nhà
Luật Cư trú 2020 yêu cầu người đến ở một nơi ngoài nơi thường trú đăng ký tạm trú trong thời hạn nhất định. Người thuê là người tự đăng ký, nhưng hồ sơ cần ý kiến đồng ý của chủ nhà hoặc người được chủ nhà ủy quyền, và giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp như hợp đồng thuê.
Với chủ nhà ở nước ngoài, người quản lý cần đủ quyền để xác nhận đồng ý cho người thuê đăng ký tạm trú, nên giấy ủy quyền nên ghi rõ việc này. Nếu người thuê là người nước ngoài, nghĩa vụ khai báo tạm trú có quy định riêng và thường do cơ sở lưu trú, tức chủ nhà hoặc người quản lý, thực hiện. Người quản lý nên hỏi công an cấp xã nơi có nhà về cách khai báo hiện hành.
Nhà cho thuê kinh doanh, cho nhiều người thuê hoặc làm nhà trọ có thể phải đáp ứng thêm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và an ninh trật tự. Đây là phần người quản lý ở trong nước theo sát, bạn ở xa nên yêu cầu họ báo lại khi có đợt kiểm tra.
Sửa chữa lớn khi chủ nhà ở xa
Mái tôn dột sau mùa bão, tường nứt, hệ thống điện cũ cần thay: đây là những việc người quản lý không nên tự quyết và bạn cũng khó kiểm soát từ nước ngoài. Cách làm an toàn là yêu cầu ít nhất hai báo giá từ hai thợ khác nhau, kèm ảnh và video hiện trạng quay liền mạch quanh chỗ hư.
Tiền sửa nên chuyển theo đợt gắn với tiến độ: đợt đầu khi thợ mua vật tư, đợt sau khi xong phần thô, đợt cuối khi nghiệm thu bằng video gọi trực tiếp. Tránh chuyển trọn một lần cho người quản lý rồi chờ ảnh "đã xong". Nếu sửa chữa có thay đổi kết cấu, cơi nới thêm tầng hay mở rộng diện tích, việc này có thể cần giấy phép xây dựng hoặc thông báo theo quy định; người quản lý cần hỏi UBND cấp xã nơi có nhà trước khi làm.
Những gia đình có nhiều anh chị em ở nhiều nước nên thống nhất từ đầu ai góp tiền sửa nhà chung và ghi lại. Khoản tiền sửa nhà hai mươi năm trước thường được nhắc lại đúng lúc chia thừa kế, và khi ấy không ai nhớ con số thật.
Ví dụ giả định: ba anh em ở Mỹ, Đức và Hàn cùng góp sửa mái nhà của cha mẹ qua người em út ở quê. Họ lập một nhóm nhắn tin chung, người em đăng ảnh hoá đơn vật tư và video mỗi đợt. Khi chia thừa kế mười năm sau, không ai phải đoán ai đã góp bao nhiêu.
Thuế cho thuê nhà: Việt Nam và nước bạn đang sống
Ở Việt Nam, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu vượt ngưỡng theo quy định hiện hành phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, tính trên doanh thu. Nghĩa vụ này gắn với tài sản ở Việt Nam, không phụ thuộc chủ nhà sống ở đâu. Người quản lý hoặc người thuê có thể kê khai, nộp thay theo thoả thuận và theo cách cơ quan thuế cho phép; hãy ghi việc này vào hợp đồng và giữ chứng từ.
Ở nước bạn sống, thu nhập cho thuê từ bất động sản ở nước ngoài thường phải khai báo nếu bạn là người cư trú thuế ở đó. Theo nguyên tắc chung của các hiệp định tránh đánh thuế hai lần, thu nhập từ bất động sản thường được đánh thuế ở nước có bất động sản, và nước cư trú cho trừ hoặc miễn theo cách riêng. Chi tiết rất khác nhau giữa các nước, nên hỏi cơ quan thuế hoặc chuyên gia thuế nơi bạn sống, mang theo chứng từ đã nộp ở Việt Nam.
Ví dụ giả định: một gia đình ở Úc cho thuê nhà ở quê, nộp thuế cho thuê ở Việt Nam qua người quản lý. Khi khai thuế ở Úc, họ khai thu nhập cho thuê và đề nghị tính phần thuế đã nộp ở Việt Nam. Chứng từ thiếu hoặc chỉ là tin nhắn báo đã nộp có thể khiến phần trừ không được chấp nhận.
Để trống nhà: những việc tối thiểu
Ngắt điện, khoá van nước khi không có người. Chập điện và rò nước là hai nguyên nhân hư hỏng nặng thường gặp ở nhà bỏ trống. Nếu cần giữ điện cho camera hay đèn, nhờ thợ kiểm tra hệ thống trước.
Có người mở cửa thông gió định kỳ. Nhà ở vùng nồm ẩm miền Bắc hay vùng mưa nhiều miền Trung đóng kín vài tháng là ẩm mốc, mối mọt. Một người hàng xóm mở cửa, quét dọn mỗi tuần thường đủ.
Báo cho chính quyền thôn, tổ dân phố. Báo cho trưởng thôn hoặc tổ trưởng dân phố biết nhà vắng chủ và ai là người được nhờ trông, để khi có việc người ta biết gọi ai.
Kiểm tra ranh đất mỗi năm. Nhà vắng lâu dễ bị lấn ranh, xây tường lấn, trồng cây lấn. Người trông chụp ảnh các mốc ranh định kỳ là bằng chứng hữu ích khi cần.
Giữ giấy tờ bản gốc ở nơi an toàn. Giấy chứng nhận, hợp đồng, biên lai thuế không nên để trong căn nhà trống. Giữ ở nhà người thân tin cậy hoặc gửi giữ an toàn, bản chụp lưu với bạn.
Câu hỏi thường gặp
Người thân đang ở nhờ trong nhà có quyền tiếp tục ở khi chủ nhà về không?
Nếu không có hợp đồng thuê hay thoả thuận cho ở thời hạn dài, người ở nhờ không có quyền giữ nhà khi chủ yêu cầu trả lại. Tuy vậy, thực tế đòi lại nhà từ người thân thường khó về tình cảm. Một thoả thuận cho ở nhờ bằng văn bản, có thời hạn, giúp mọi người hiểu đúng từ đầu.
Có được cho thuê nhà ở quê khi đất chưa có giấy chứng nhận không?
Luật Nhà ở 2023 đặt điều kiện với nhà ở tham gia giao dịch, trong đó có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, dù với cho thuê có những ngoại lệ nhất định. Nhà chưa có giấy chứng nhận vẫn thường được cho thuê trên thực tế, nhưng khi có tranh chấp bạn ở thế yếu. Nên làm giấy chứng nhận trước.
Người quản lý không chuyển tiền thuê cho chủ nhà ở nước ngoài thì xử lý ra sao?
Đối chiếu hợp đồng thuê và giấy ủy quyền xem tiền thuê phải chuyển vào đâu, khi nào. Hỏi trực tiếp người thuê đã trả cho ai. Gửi yêu cầu bằng văn bản, chấm dứt ủy quyền nếu cần và báo người thuê chuyển tiền thẳng cho bạn. Số tiền lớn thì hỏi luật sư.
Có nên cho người nước ngoài thuê nhà ở quê không?
Được, nếu bạn hoặc người quản lý làm đủ nghĩa vụ khai báo tạm trú cho người nước ngoài theo quy định và hợp đồng rõ ràng. Phần khó là giao tiếp và xử lý sự cố khi chủ nhà ở xa, nên người quản lý cần đủ thời gian và ngôn ngữ để làm việc với người thuê.
Nhà cho thuê bị hư hỏng do thiên tai thì ai chịu?
Theo nguyên tắc chung, hư hỏng do sự kiện bất khả kháng không do lỗi người thuê thì chủ nhà sửa phần kết cấu, người thuê sửa phần hư do mình dùng. Hợp đồng nên ghi rõ. Vùng hay có bão lũ nên cân nhắc bảo hiểm nhà ở và ghi chú người quản lý cách xử lý khẩn.
Thu nhập cho thuê nhà ở quê có phải khai ở nước đang sống không?
Nếu bạn là người cư trú thuế ở nước đang sống, nhiều nước yêu cầu khai thu nhập toàn cầu, gồm thu nhập cho thuê ở Việt Nam. Hiệp định tránh đánh thuế hai lần có thể giúp trừ phần đã nộp ở Việt Nam. Hỏi cơ quan thuế hoặc chuyên gia thuế nơi cư trú.